LES DESSOUS DU TRANSFERT DE SUPER U ET DU CENTRE DE SECOURS
Vous venez de prendre connaissance de notre programme. Les retours sont tellement nombreux et positifs que nous avons décidé de lever le voile sur l’opération du transfert Super U et Centre de Secours et l’analyse que nous en faisons.
Afin qu’il n’y ait aucune ambiguïté, nous tenons à affirmer que nous n’avons rien contre Super U qui dans cette opération a défendu ses intérêts.
Ci-dessous, l’intervention de l’opposition au Conseil Municipal du 23 janvier 2006, qui fait la genèse de ces opérations, et que le maire a refusé de joindre au Procès Verbal de la séance.
CONSEIL MUNICIPAL DU 23 JANVIER 2006
NOUVEAU CENTRE DE SECOURS DE PORT LA NOUVELLE .
L’OPPOSITION DENONCE
Aujourd’hui, chers collègues, nous sommes convoqués pour voter la relocalisation du Centre de Secours.
L’opposition se félicite de telles décisions, comme celle de la relocalisation de SUPER U.
Après tout le déplacement et l’extension du supermarché est une affaire privée commerciale au libre choix de ses responsables.
Nous regrettons cependant, que nous n’ayons pas pu discuter de l’opportunité de ce transfert car deux problèmes se posent :
- le monopôle commercial,
- l’avenir du petit commerce local ne doit pas laisser insensible les décideurs publics.
D’autant que les intéressés eux-mêmes ont lancé un message en se prononçant majoritairement contre lors d’une réunion des commerçants à laquelle un des adjoints a été brillant en affirmant que le terrain n’était pas communal.
Preuve que le développement économique solidaire de la commune n’est pas à l’ordre du jour.
Mais, faisons un peu d’histoire pour nous rappeler les faits :
La création de SUPER U situé Boulevard de l’Avenir date des années 1988 /1989. Dès 1991 SUPER U qui est à l’étroit (fréquentation estivale et monopôle dans le secteur) demande une extension pour transformer sa réserve en surface de vente. L’opposition d’un voisin fait échouer le projet. A la même époque SUPER U achète trois parcelles toujours dans la perspective d’une extension. Consulté par la préfecture (obligation liée à la qualité du vendeur : Société Audoise et Ariégeoise de HLM), le Conseil Municipal émet un avis favorable sous réserve que les terrains soient affectés à l’usage de parkings (réserve sans aucun fondement).
EN 1992, 1993 un projet d’implantation d’une Grande Surface, INTER MARCHE inquiète SUPER U. Finalement cette grande surface s’installe à Sigean.
EN 1995 SUPER U demande un permis de construire pour extension sur place après avis de la CDEC (Commission Départementale d’Equipement Commercial). Monsieur le maire vous avez refusé ce permis de construire au motif que le projet était compris dans les périmètres de sécurité (effet de BLEVE généré par les dépôts de gaz ELF-ANTARGAZ et BP) que l’Etat souhaitait voir inscrit au POS (Plan d’Occupation des Sols). Votre décision est allée à contre courant des autorisations de construire systématiquement délivrées par la commune et contre l’avis de l’Etat dans ces périmètres.
Ne pouvant pas s’étendre sur place et ne voulant pas de concurrent, SUPER U cherche une nouvelle localisation.
- ZI du Grand Canal à l’entrée de la ville (lieu du premier projet en 1988).
- Terrains de la SANOU, aménageur historique de la station.
La SANOU a une partie de ses terrains pénalisée par le périmètre sécurité en bordure de la voie rapide (Bd du Général de Gaulle à hauteur du giratoire les « ACACIAS »). Le projet voit alors le jour de créer une Grande Surface au-delà du périmètre sécurité et d’employer les terrains supposés inconstructibles en parkings.
A cette époque là apparaît un homme d’affaire qui se propose de monter le projet et d’offrir une solution « clé en main ». La SANOU demande et obtient le permis de construire, mais le projet capote alors qu’il semble très avancé.
A l’époque le permis de construire est délivré alors que le POS (Plan d’Occupation des Sols) ne permet pas de réaliser des surfaces de ventes supérieures à 250 m2. Mais aussitôt vous soumettez au Conseil Municipal la suppression d’emplacements réservés et cette disposition, notamment pour les terrains proches du collège, qui s’avèrent être aujourd’hui la dernière parcelle disponible en zone urbaine, puisque parallèlement l’urbanisation des terrains de la SANOU s’est poursuivie. Aujourd’hui plus rien ne s’oppose à l’implantation d’une grande surface sur ce terrain.
Malgré le transfert de compétence des Services Incendie au Conseil Général, votre intérêt pour la délocalisation de la caserne des pompiers n’a jamais faibli, même si vous avez fait faire, pour 40000Frs, une étude à l’architecte FAGES pour doter la caserne actuelle de sanitaires et de douches mais toujours pas réalisés à ce jour.
Vous prenez pour prétexte que le centre de secours est situé dans le périmètre de danger du dépôt pétrolier de FINA tout comme le sont le camping, la mairie, les maisons d’habitation, les HLM.
Le transfert de SUPER U étant ficelé il vous a suffit de faire progresser l’idée d’installer le centre de secours dans les locaux libérés par SUPER U. Vous avez même mis en avant le coût modéré de l’opération.
Aujourd’hui, comme toutes les opérations à Port-La Nouvelle, il n’est plus question de coûts modérés puisque l’appel d’offres pour la maîtrise d’œuvre de l’opération fait état d’une enveloppe de 1 million €.
Mais pour mieux comprendre l’ensemble de l’opération il faut savoir que la structure de SUPER U s’articule autour de la SCI (Société Civile Immobilière) du Grand Verger et de la Société ROCASUD (*). ROCASUD a contracté en 1988 un «Crédit Bail » pour quinze ans. En cas de résiliation avant terme ROCASUD devait racheter le bâtiment à sa valeur résiduelle soit environ 5 millions de Frs et perdre les fonds versés, chaque année, à titre de réserve. Elle était donc à l’époque prête à perdre ses sommes importantes.
(*) Rocasud SA est la société gérante de Super U Port La Nouvelle
En 2006, SUPER U gagne gros.
- Le « Crédit Bail » étant échu SUPER U dispose des murs en pleine propriété et évite ainsi plus de 5 millions de Frs de dédit.
- En vendant les locaux à une collectivité, non seulement SUPER U empoche le produit de la vente mais évite dans le cas d’une vente à un tiers, le risque de voir un concurrent s’implanter. En effet, une surface libérée peut être à nouveau autorisée à une nouvelle exploitation commerciale par la Commission Départementale d’Equipement Commercial (CDEC).
En 2005, nous apprenons que le dépôt pétrolier qui « menaçait » le centre de secours fait l’objet d’une étude pour son démantèlement. Le motif même pour le déplacer disparaît.
Ce dossier fait apparaître plusieurs incohérences :
- refus systématique de votre part d’une extension sur place,
- vente de la dernière parcelle constructible disponible avec au passage transformation d’un supermarché en hypermarché. Parcelle dont nous avons pu voir que vous l’aviez libéré de tout interdits de recevoir une grande surface,
- transfert du centre de secours présenté comme avantageux, alors qu’il se révèle très coûteux,
- omniprésence de la puissance publique avec contribution objective au financement d’un projet privé.
Ce qu’il faut aussi rappeler c’est comment vous avez « baladé » le centre de secours. Un jour aux Salins, un autre jour route de La Palme dans le cadre des nouvelles zones à urbaniser. Puis un autre jour retour dans les locaux de SUPER U avec installation des associations. Mais, jamais une vraie réflexion de fond et encore moins collective car, comme cela se fait dans toutes les autres collectivités, aucun nouveau centre de secours n’est implanté au cœur de ville. Pourquoi Port-La Nouvelle fait exception à la règle alors que notre centre ville subit les contraintes de densité de trafic surtout en périodes estivales.
Avez-vous présenté aux élus du Conseil Général et aux responsables du SDIS (Service Départemental d’Incendie et de Secours) les différentes opportunités qui s’offrent à nous, et ce d’autant que les exigences du SDIS se limitent à l’assiette foncière. En effet, nous avons pu lire dans la presse (Midi Libre 27 mai 2005): «Lors de son Conseil d’Administration le SDIS a adopté deux délibérations d’importance. La première sollicite les communes bénéficiaires d’une nouvelle caserne d’apporter une aide concrète. C’est tout d’abord sur le plan foncier que les maires devront s’engager : à elles de céder gratuitement au SDIS le terrain viabilisé nécessaire à la réalisation du bâtiment. Equipés d’aires de manœuvre, de lavage et de parking, ces zones devront en outre disposer de possibilité d’extension ….. ».
Monsieur le Maire, dans se dossier, est devenu le mandataire zélé de l’hypermarché ! Et s’est servi de tous les alibis possibles pour réussir.
- 1er alibi : invocation de l’intérêt géneral et discours paternaliste visant les générations futures pour régler une affaire privée.
- 2ème alibi : faire croire aux Nouvellois que c’est pour leur bien, masquant l’implication financière de la commune dans des affaires privées.
- 3ème alibi : utilisation symbolique de la caserne des pompiers (rendons leur hommage car ils sont tous très dévoués à la population).
- 4ème alibi : manipulation des institutionnels, hier la DDE, aujourd’hui le Conseil Général et le SDIS.
Alors, nous diriez-vous, quel est le moteur de cette mécanique ? D’autant que la présentation d’un dossier vide, à la consultation des élus, n’a rien de rassurant. Aucun élément ne peut encourager à croire à la sincérité. Nous pensons que tout élu responsable et républicain doit s’interroger sur de telles pratiques.
La centre de secours doit être implantée sur une partie des terrains dédiés au transfert de SUPER U, les responsables du SDIS ne réclamant pas autre chose, surtout que par ces temps de hausse des impôts locaux, cette solution à l’avantage de ne pas coûter un sou au contribuable nouvellois. Le reste du terrain revenant à sa vocation première, un lotissement municipal que les nouvellois attendent.
Nous demandons que cette déclaration soit jointe au procès verbal de cette séance.
Vous venez de prendre connaissance de notre programme. Les retours sont tellement nombreux et positifs que nous avons décidé de lever le voile sur l’opération du transfert Super U et Centre de Secours et l’analyse que nous en faisons.
Afin qu’il n’y ait aucune ambiguïté, nous tenons à affirmer que nous n’avons rien contre Super U qui dans cette opération a défendu ses intérêts.
Ci-dessous, l’intervention de l’opposition au Conseil Municipal du 23 janvier 2006, qui fait la genèse de ces opérations, et que le maire a refusé de joindre au Procès Verbal de la séance.
CONSEIL MUNICIPAL DU 23 JANVIER 2006
NOUVEAU CENTRE DE SECOURS DE PORT LA NOUVELLE .
L’OPPOSITION DENONCE
Aujourd’hui, chers collègues, nous sommes convoqués pour voter la relocalisation du Centre de Secours.
L’opposition se félicite de telles décisions, comme celle de la relocalisation de SUPER U.
Après tout le déplacement et l’extension du supermarché est une affaire privée commerciale au libre choix de ses responsables.
Nous regrettons cependant, que nous n’ayons pas pu discuter de l’opportunité de ce transfert car deux problèmes se posent :
- le monopôle commercial,
- l’avenir du petit commerce local ne doit pas laisser insensible les décideurs publics.
D’autant que les intéressés eux-mêmes ont lancé un message en se prononçant majoritairement contre lors d’une réunion des commerçants à laquelle un des adjoints a été brillant en affirmant que le terrain n’était pas communal.
Preuve que le développement économique solidaire de la commune n’est pas à l’ordre du jour.
Mais, faisons un peu d’histoire pour nous rappeler les faits :
La création de SUPER U situé Boulevard de l’Avenir date des années 1988 /1989. Dès 1991 SUPER U qui est à l’étroit (fréquentation estivale et monopôle dans le secteur) demande une extension pour transformer sa réserve en surface de vente. L’opposition d’un voisin fait échouer le projet. A la même époque SUPER U achète trois parcelles toujours dans la perspective d’une extension. Consulté par la préfecture (obligation liée à la qualité du vendeur : Société Audoise et Ariégeoise de HLM), le Conseil Municipal émet un avis favorable sous réserve que les terrains soient affectés à l’usage de parkings (réserve sans aucun fondement).
EN 1992, 1993 un projet d’implantation d’une Grande Surface, INTER MARCHE inquiète SUPER U. Finalement cette grande surface s’installe à Sigean.
EN 1995 SUPER U demande un permis de construire pour extension sur place après avis de la CDEC (Commission Départementale d’Equipement Commercial). Monsieur le maire vous avez refusé ce permis de construire au motif que le projet était compris dans les périmètres de sécurité (effet de BLEVE généré par les dépôts de gaz ELF-ANTARGAZ et BP) que l’Etat souhaitait voir inscrit au POS (Plan d’Occupation des Sols). Votre décision est allée à contre courant des autorisations de construire systématiquement délivrées par la commune et contre l’avis de l’Etat dans ces périmètres.
Ne pouvant pas s’étendre sur place et ne voulant pas de concurrent, SUPER U cherche une nouvelle localisation.
- ZI du Grand Canal à l’entrée de la ville (lieu du premier projet en 1988).
- Terrains de la SANOU, aménageur historique de la station.
La SANOU a une partie de ses terrains pénalisée par le périmètre sécurité en bordure de la voie rapide (Bd du Général de Gaulle à hauteur du giratoire les « ACACIAS »). Le projet voit alors le jour de créer une Grande Surface au-delà du périmètre sécurité et d’employer les terrains supposés inconstructibles en parkings.
A cette époque là apparaît un homme d’affaire qui se propose de monter le projet et d’offrir une solution « clé en main ». La SANOU demande et obtient le permis de construire, mais le projet capote alors qu’il semble très avancé.
A l’époque le permis de construire est délivré alors que le POS (Plan d’Occupation des Sols) ne permet pas de réaliser des surfaces de ventes supérieures à 250 m2. Mais aussitôt vous soumettez au Conseil Municipal la suppression d’emplacements réservés et cette disposition, notamment pour les terrains proches du collège, qui s’avèrent être aujourd’hui la dernière parcelle disponible en zone urbaine, puisque parallèlement l’urbanisation des terrains de la SANOU s’est poursuivie. Aujourd’hui plus rien ne s’oppose à l’implantation d’une grande surface sur ce terrain.
Malgré le transfert de compétence des Services Incendie au Conseil Général, votre intérêt pour la délocalisation de la caserne des pompiers n’a jamais faibli, même si vous avez fait faire, pour 40000Frs, une étude à l’architecte FAGES pour doter la caserne actuelle de sanitaires et de douches mais toujours pas réalisés à ce jour.
Vous prenez pour prétexte que le centre de secours est situé dans le périmètre de danger du dépôt pétrolier de FINA tout comme le sont le camping, la mairie, les maisons d’habitation, les HLM.
Le transfert de SUPER U étant ficelé il vous a suffit de faire progresser l’idée d’installer le centre de secours dans les locaux libérés par SUPER U. Vous avez même mis en avant le coût modéré de l’opération.
Aujourd’hui, comme toutes les opérations à Port-La Nouvelle, il n’est plus question de coûts modérés puisque l’appel d’offres pour la maîtrise d’œuvre de l’opération fait état d’une enveloppe de 1 million €.
Mais pour mieux comprendre l’ensemble de l’opération il faut savoir que la structure de SUPER U s’articule autour de la SCI (Société Civile Immobilière) du Grand Verger et de la Société ROCASUD (*). ROCASUD a contracté en 1988 un «Crédit Bail » pour quinze ans. En cas de résiliation avant terme ROCASUD devait racheter le bâtiment à sa valeur résiduelle soit environ 5 millions de Frs et perdre les fonds versés, chaque année, à titre de réserve. Elle était donc à l’époque prête à perdre ses sommes importantes.
(*) Rocasud SA est la société gérante de Super U Port La Nouvelle
En 2006, SUPER U gagne gros.
- Le « Crédit Bail » étant échu SUPER U dispose des murs en pleine propriété et évite ainsi plus de 5 millions de Frs de dédit.
- En vendant les locaux à une collectivité, non seulement SUPER U empoche le produit de la vente mais évite dans le cas d’une vente à un tiers, le risque de voir un concurrent s’implanter. En effet, une surface libérée peut être à nouveau autorisée à une nouvelle exploitation commerciale par la Commission Départementale d’Equipement Commercial (CDEC).
En 2005, nous apprenons que le dépôt pétrolier qui « menaçait » le centre de secours fait l’objet d’une étude pour son démantèlement. Le motif même pour le déplacer disparaît.
Ce dossier fait apparaître plusieurs incohérences :
- refus systématique de votre part d’une extension sur place,
- vente de la dernière parcelle constructible disponible avec au passage transformation d’un supermarché en hypermarché. Parcelle dont nous avons pu voir que vous l’aviez libéré de tout interdits de recevoir une grande surface,
- transfert du centre de secours présenté comme avantageux, alors qu’il se révèle très coûteux,
- omniprésence de la puissance publique avec contribution objective au financement d’un projet privé.
Ce qu’il faut aussi rappeler c’est comment vous avez « baladé » le centre de secours. Un jour aux Salins, un autre jour route de La Palme dans le cadre des nouvelles zones à urbaniser. Puis un autre jour retour dans les locaux de SUPER U avec installation des associations. Mais, jamais une vraie réflexion de fond et encore moins collective car, comme cela se fait dans toutes les autres collectivités, aucun nouveau centre de secours n’est implanté au cœur de ville. Pourquoi Port-La Nouvelle fait exception à la règle alors que notre centre ville subit les contraintes de densité de trafic surtout en périodes estivales.
Avez-vous présenté aux élus du Conseil Général et aux responsables du SDIS (Service Départemental d’Incendie et de Secours) les différentes opportunités qui s’offrent à nous, et ce d’autant que les exigences du SDIS se limitent à l’assiette foncière. En effet, nous avons pu lire dans la presse (Midi Libre 27 mai 2005): «Lors de son Conseil d’Administration le SDIS a adopté deux délibérations d’importance. La première sollicite les communes bénéficiaires d’une nouvelle caserne d’apporter une aide concrète. C’est tout d’abord sur le plan foncier que les maires devront s’engager : à elles de céder gratuitement au SDIS le terrain viabilisé nécessaire à la réalisation du bâtiment. Equipés d’aires de manœuvre, de lavage et de parking, ces zones devront en outre disposer de possibilité d’extension ….. ».
Monsieur le Maire, dans se dossier, est devenu le mandataire zélé de l’hypermarché ! Et s’est servi de tous les alibis possibles pour réussir.
- 1er alibi : invocation de l’intérêt géneral et discours paternaliste visant les générations futures pour régler une affaire privée.
- 2ème alibi : faire croire aux Nouvellois que c’est pour leur bien, masquant l’implication financière de la commune dans des affaires privées.
- 3ème alibi : utilisation symbolique de la caserne des pompiers (rendons leur hommage car ils sont tous très dévoués à la population).
- 4ème alibi : manipulation des institutionnels, hier la DDE, aujourd’hui le Conseil Général et le SDIS.
Alors, nous diriez-vous, quel est le moteur de cette mécanique ? D’autant que la présentation d’un dossier vide, à la consultation des élus, n’a rien de rassurant. Aucun élément ne peut encourager à croire à la sincérité. Nous pensons que tout élu responsable et républicain doit s’interroger sur de telles pratiques.
La centre de secours doit être implantée sur une partie des terrains dédiés au transfert de SUPER U, les responsables du SDIS ne réclamant pas autre chose, surtout que par ces temps de hausse des impôts locaux, cette solution à l’avantage de ne pas coûter un sou au contribuable nouvellois. Le reste du terrain revenant à sa vocation première, un lotissement municipal que les nouvellois attendent.
Nous demandons que cette déclaration soit jointe au procès verbal de cette séance.
Port-La Nouvelle le 23 janvier 2006.
S’il apparaît très clairement que dès 1995 Henri Martin pilote l’opération. Cette opération s’est soldée par :
- Implantation de l’Hyper U sur la dernière réserve foncière communale disponible, immédiatement exploitable de 17800 M2 pour la réalisation d’un lotissement communal et où Henri Martin dans son programme de 2001 à 2007 avait prévu d’implanter le nouveau centre de secours.
- Vente à un prix défiant toute concurrence, 27,07 €/M2, alors que toutes les études, auprès des professionnels, démontrent que le prix se situait au dessus de 100 €/M2.
Avec l’achat de ce terrain l’Hyper U fait une excellente opération financière. Il débourse 17 800 x 27,07 € = 481 846 € pour une valeur potentielle estimée à : 17800 x 100€= 1 780 000 €.
S’il apparaît très clairement que dès 1995 Henri Martin pilote l’opération. Cette opération s’est soldée par :
- Implantation de l’Hyper U sur la dernière réserve foncière communale disponible, immédiatement exploitable de 17800 M2 pour la réalisation d’un lotissement communal et où Henri Martin dans son programme de 2001 à 2007 avait prévu d’implanter le nouveau centre de secours.
- Vente à un prix défiant toute concurrence, 27,07 €/M2, alors que toutes les études, auprès des professionnels, démontrent que le prix se situait au dessus de 100 €/M2.
Avec l’achat de ce terrain l’Hyper U fait une excellente opération financière. Il débourse 17 800 x 27,07 € = 481 846 € pour une valeur potentielle estimée à : 17800 x 100€= 1 780 000 €.
Comme si cela ne suffisait pas l’Hyper U empoche en plus, par la vente à la commune, de ses anciens terrains et bâtiment la modique somme de 717 988 € qui se décompose comme suit:
- Terrain 7394 M2 x 27 € = 199 638 €
- 2062 M2 de bâtiment pour 518 350 €
Pour être complet, même si l’hyper U, contribue à hauteur de 530 130 € sur 2 052 444 € TTC, dans l’aménagement de la voirie qui le concerne directement, cette enseigne réalise au bout du compte une très bonne opération financière. Entre l’achat du terrain à 27,07€ /M2 soit 481 846 € et sa contribution à la voirie 530 130 € cette opération lui aura seulement coûté 1 011 976 €. Sachant qu’à lui tout seul le terrain vendu est évalué à 1 780 000€, il y a eu un gain potentiel pour l’Hyper U de 768 024 €. A cela s’ajoute la vente des anciens terrains et bâtiment pour la somme de 717 988 € ce qui donne un gain réel total de 1 486 012 €.
Non comptant de cette opération financière, l’Hyper U obtient, par la vente à la commune, la neutralisation de la vente à un tiers et par là même le risque de voir s’implanter un concurrent. Le maire l’a d’ailleurs affirmé lors du Conseil Municipal du 23 janvier 2006 «stériliser toute concurrence commerciale de Super U » (propos non repris par la presse. Propos repris dans l’article du PS du 26/02/06 et non démentis. L’opposition a enfoncé le clou article du 25/01/06).
Le moins que l’on puisse dire, c’est que dans cette opération il y a des sommes importantes qui circulent, que les intérêts de la commune et donc du contribuable n’ont pas été défendus.
Pour vendre son opération Henri Martin avait besoin de crédit extérieur, d’où l’implantation du nouveau centre de secours qui lui sert d’alibi :
- en invoquant l’intérêt général et en développant un discourt paternaliste visant les générations futures,
- faire croire aux Nouvellois que c’est pour leur bien masquant l’implication financière de la commune dans des affaires privées,
- utilisation du symbole du corps des sapeurs pompiers,
- manipulation des institutionnels, hier la DDE dans le dossier de la piscine, aujourd’hui le Conseil Général et le SDIS.
L’opposition a porté le fer dans un article du 26 février 2006 dans lequel elle évoque les pertes pour la commune et le monopôle de l’Hyper U. Elle a nouveau enfoncé le clou dans un article du 7 décembre 2007 intitulé : « Un commerce local à la peine » article du 7/12/07.
AUJOURD’HUI LES NOUVELLOIS PLEBICITENT LE CHOIX DE PORT-LA NOUVELLE POUR TOUS.
A noter que Marcel Rainaud, Président du Conseil Général de l’Aude, s’est interrogé, lors de la pose de la première pierre du centre de secours, de l’opportunité de ce centre au cœur de ville.
PS : Un discount occupe au grand maximum 600 m2. Il restera disponible plus de 1400 m2. Après consultation des commerçants et de la population cette surface disponible pourrait accueillir :
- Une galerie marchande
- Un lieu de vie intergénérationnel avec bibliothèque, salle d’exposition, salle d’informatique etc…….
- Maison des associations.
- Etc…..
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